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RAZONES DE INVERTIR EN POZO O INVERTIR EN DEPARTAMENTOS EN CONSTRUCCION

La modalidad de venta en pozo es cada vez mas utilizada por el cliente final. En ninguna alternativa el inversor pierde lo depositado
. Algunos pueden no considerar una residencia personal como una manera de invertir en bienes raices, ya que no trae alquiler o renta. Lo oigo en sus palabras y en la forma en que describen sus acciones cuando comparten una historia. Cada uno de los items que formen parte del contrato firmado entre las partes debe ser auditado, en primera persona, por los compradores

Cada vez son mas las zonas donde se estan levantando edificios. Si inviertes para flujo de caja y buscas evitar la apreciacion como un bono, esto es error

Las propiedades morosas son hipotecas que se han tomado en contra de una casa y los duenos de la casa dejaron de pagar o se atrasaron demasiado en pagar. Tiene que mantenerse el activo y realizar las reparaciones necesarias de forma permanente. Para los jueces, estos no son hechos fortuitos y la fiduciaria igual es responsable. Studios y Suites y aporten lo necesario para sufragar el costo y gastos de construccion y tramites necesarios para la concrecion de una o mas unidades funcionales del edificio denominado “…. Luego de abonar la totalidad del precio original convenido interpuso demanda por escrituracion y entrega de la posesion contra la sociedad mutual fiduciaria, por las demoras en la entrega.

En el fideicomiso inmobiliario debe distinguirse el fiduciante originario de aquellos terceros que financian la obra con sus aportes, sea como fiduciantes/beneficiarios de fideicomisos de construccion al costo, o como simples adquirentes/beneficiarios por la compra de las unidades a un precio fijo, resultando en este caso indispensable la clara especificacion del objeto mediante la incorporacion del proyecto o master plan de la obra como anexo del contrato, y ello no solamente en proteccion de los intereses de los beneficiarios por compra de las unidades, sino tambien de los propios fiduciantes, que tanto unos como otros, para que puedan exigir al fiduciario el cumplimiento del encargo, este debe estar claramente determinado, como asi tambien en el propio interes del fiduciario puesto que mientras mayor sea su discrecionalidad posible, mayor sera su responsabilidad en funcion del objeto.

Ordenaron a la sociedad constructora fiduciaria pagarle un resarcimiento de casi US$ 60.000 al comprador fiduciante por las demoras en la entrega de posesion del inmueble adquirido a traves de un fideicomiso al costo

Invertir en un bien raiz es una gran idea, sobre todo pensando en el futuro. Si no lo puede cerrar, no haga una oferta

Recomendacion Siempre pongalo todo por escrito – arrendamientos, contratos, avisos, y la mas basica de las promesas, todos deben estar puestos por escrito.

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EL DR BUTLOW NOS COMPARTE UN CONSEJO SOBRE FIDEICOMISO
Sepa que es y para que sirve un fideicomiso: El fideicomiso es un contrato complejo. No tiene un fin en si mismo, siendo tan solo una herramienta adaptable a innumerables situaciones y negocios que usted puede utilizar en su beneficio. Piense en un martillo o en una tenaza e imagine si tuviera que enumerar sus usos, virtudes y peligros.

Uruguay no es la Argentina : Si su fideicomiso tiene por objeto realizar un emprendimiento en Uruguay (Punta del Este, Colonia, San Ignacio, etc.) tomese tiempo para revisar las disposiciones que sobre fideicomiso rigen en este pais (ley 17.703 y decreto 516/003) y tenga muy en cuenta cual es el sistema para exportar servicios profesionales de arquitectura desde la Republica Argentina.

TIPOS DE FIDEICOMISOS

Si bien el primer modelo luce mas accesible, porque las cuotas son mas reducidas, en la practica puede no ser el mas eficiente. Es que los imprevistos y alteraciones del mercado (que derivan en el pago de adicionales) resultan mas frecuentes en momentos de alta inflacion o incertidumbre cambiaria. En consecuencia, se hace casi imposible determinar con precision cuanto finalmente se ira a desembolsar.

El fideicomiso comercial es, en este sentido, mas previsible: presentara menores sorpresas porque tiene un precio de venta de cada unidad ya estipulado.

En la Argentina, el ladrillo fue siempre una alternativa al dolar y cuando no se puede comprar, esta opcion de inversion se transforma en una de las unicas para canalizar y generar un mayor rendimiento del ahorro.

CCYCN
El Codigo Civil y Comercial establece en su articulo 1669 varias opciones para celebrar los contratos de fideicomiso. Para algunos, son solo dos posibilidades que deberian firmar todas las partes al celebrar dicho contrato, el instrumento publico o el instrumento privado. Pero existiria tambien una tercera posibilidad, cuando se refiere a bienes inmuebles, la del instrumento privado que luego se transcribe en una escritura publica unicamente a requerimiento del fiduciario administrador. Esta tercera opcion, que la norma considera especificamente como “suficiente, implicaria la no exigencia legal de la escritura publica firmada por todos los contratantes y, por lo tanto, que no toda documentacion posterior en el fideicomiso debiera ser celebrada unicamente en escritura publica.

El Codigo Civil y Comercial de la Nacion (CCCN) establece en su Articulo 1669 1 varias opciones para celebrar los contratos de fideicomisos. Para algunos son solo dos posibilidades que deberian firmar todas las partes al celebrar dicho contrato, el instrumento publico o el instrumento privado. 2 Pero existiria tambien una tercera posibilidad, cuando se refiere a bienes inmuebles, la del instrumento privado que luego se transcribe en una escritura publica unicamente a requerimiento del fiduciario administrador. Esta tercera opcion, que la norma considera especificamente como “suficiente, implicaria la no exigencia legal ni de la primera opcion, la escritura publica otorgada por todos los celebrantes, ni de la segunda, la del instrumento privado que vale como promesa de otorgar la escritura publica (con su posterior cumplimiento al firmarse la escritura publica por todos los celebrantes del instrumento privado). Esto implicaria tambien que no toda documentacion posterior en el fideicomiso 3 debiera ser celebrada unicamente en escritura publica.

Articulos del Codigo Civil y Comercial a considerar

Articulo 1017
Escritura publica. Deben otorgarse por escritura publica:
a) Los contratos que tienen por objeto la adquisicion, modificacion o extincion de derechos reales sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de ejecucion judicial o administrativa.
b) Los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles.
c) Todos los actos que sean accesorios de otros contratos otorgados en escritura publica.
d) Los demas contratos que, por acuerdo de partes o disposicion de la ley, deben otorgarse en escritura publica.
De optarse por la tercera opcion ya referida, las modificaciones serian accesorias del contrato de fideicomiso, que no fue otorgado por las partes por escritura publica (sino solo transcripto en una escritura por el fiduciario), ya que esa fue justamente la “disposicion de la ley que surge del Articulo 1669 CCCN (3ª parte), que considero “suficiente dicha opcion en sustitucion de la disposicion de la segunda parte de dicho Articulo, que establecia la promesa de otorgar escritura publica. Por lo tanto, las posteriores modificaciones del contrato formalizado de esa manera no deben ser otorgadas tampoco por todos los celebrantes en escritura publica, ya que no seria obligatorio ni por acuerdo expreso de partes ni por disposicion de la ley.

Articulo 1018
Otorgamiento pendiente del instrumento. El otorgamiento pendiente de un instrumento previsto constituye una obligacion de hacer si el futuro contrato no requiere una forma bajo sancion de nulidad. Si la parte condenada a otorgarlo es remisa, el juez lo hace en su representacion, siempre que las contraprestaciones esten cumplidas, o sea asegurado su cumplimiento.
En este caso, si el contrato de fideicomiso fue celebrado por todos los celebrantes en instrumento privado y no se cumplio, como minimo, con la obligacion legal de la tercera parte del Articulo 1669, queda subsistente por lo tanto la obligacion de la segunda parte de dicho Articulo, o sea la promesa de todos los firmantes de otorgar la escritura publica. Si alguno de los firmantes lo exige, y los restantes no cumplen con dicha obligacion, el juez los condenara a otorgarlo, o lo hara el juez en definitiva, en representacion de los condenados a otorgarlo. Pero si ya se habia cumplido con la disposicion legal de la tercera parte del Articulo 1669, como es suficiente para la ley, no seria ya exigible el cumplir con la opcion de la segunda parte. Si una de las partes del contrato demanda judicialmente el cumplimiento de la referida obligacion de hacer a los restantes firmantes, que consistiria en que todos otorguen la escritura publica (conforme a la segunda opcion del art. 1669), y los demandados responden que ya se cumplio con la obligacion legal que surge de la tercera opcion de dicho Articulo y acompanan la primera copia de la escritura publica de incorporacion del inmueble en la que, a requerimiento del fiduciario administrador, se transcribio el texto del referido contrato de fideicomiso celebrado en instrumento privado, ¿no daria el juez por cumplida la obligacion legal, por acreditarse en una escritura publica que se cumplio la misma en la tercera de las opciones permitidas?

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