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RAZONES DE INVERTIR EN POZO O INVERTIR EN DEPARTAMENTOS EN CONSTRUCCION

Otra opcion es comprar un departamento usado, cuya posesion es inmediata. Invertir en pozo consiste en comprar un apartamento antes de que este 100% concluido es decir, cuando todavia esta en proceso de pozo, de ahi su nombre, que responde casi a una descripcion grafica de lo que es un proyecto cuando comienzan las obras de construccion

Este tipo de proyecto destina usualmente entre un 30% y un 60% de los apartamentos a la inversion en pozo, la cual se realiza, en general, uno o dos anos antes de finalizadas las obras.

Es una tendencia relativamente reciente, que se afianzo con la Ley de Vivienda de Interes Social 18.795, con lo cual aumento la oferta de proyectos inmobiliarios.

Ahorro. No dejan que los arrastren los pesimistas y los asesinos de suenos; realmente se preocupan poco o nada en absoluto de lo que otros piensan acerca de sus suenos. Las otras ventajas que tiene la compra en pozo son la posibilidad de elegir ubicaciones y el hecho de que la unidad comprada es a estrenar. Por ultimo, el inmobiliario observa que el temporario hoy no lo ve ya que considera que el negocio cambio porque el inquilino que viene hoy es el latinoamericano que suele pagar en pesos

no puede pensarse solo un negocio inmobiliario por su valorizacion ni solo por renta

Para maximizar la utilidad debe lograrse valor en ambas. No solo importa el precio, ya que si es una zona en crecimiento mi dinero crecera por comprar en pozo y ademas por el desarrollo del lugar. Quiza estan en una zona sonada, a un excelente precio y con muy buenas condiciones de pago. Ademas, agrega que es un negocio que requiere de un elevado costo de mantenimiento, mas riesgo de vacancia, y fundamentalmente, hay que ocuparse de atenderlo

Como negocio tradicional, comprar un departamento para alquilarlo conlleva una renta limpia de alrededor del 3,5% anual, mas la valorizacion esperada. De cualquier forma, por lo comun los desarrolladores eligen en lugares con potencial crecimiento.

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EL DR BUTLOW NOS COMPARTE UN CONSEJO SOBRE FIDEICOMISO
Sepa que es y para que sirve un fideicomiso: El fideicomiso es un contrato complejo. No tiene un fin en si mismo, siendo tan solo una herramienta adaptable a innumerables situaciones y negocios que usted puede utilizar en su beneficio. Piense en un martillo o en una tenaza e imagine si tuviera que enumerar sus usos, virtudes y peligros.

Acerquese al contrato final en forma cautelosa: Si aun no estan ligadas todas las voluntades, redacte previamente una Carta Intencion, que lo ayudara a comprender, que es lo ya anudado y que no, para poder seguir adelante.

TIPOS DE FIDEICOMISOS
Tipicamente, hay dos clases de fideicomisos. Conocerlos permite entender por que pueden llegar a variar tanto los valores de las cuotas. Kreimer los explica de la siguiente forma:

- Al costo: el pago mensual es mas bajo pero esta sujeto a alteraciones. Es decir, quizas haya que efectuar desembolsos en concepto de adicionales de obra. Es una suerte de vaquita a traves de la cual cada uno va abonando un proporcional de la obra. Es decir, un porcentaje segun metros adquiridos. En este caso, el usuario sera fiduciantes adherentes

- Comercial: la cuota es mas alta pero suele ser fija y sin adcionales. Los inversores se relacionan firmando un boleto de compra y pasan a ser clientes de ese fideicomiso. Todos saben las pautas de la operacion y cuanto valdra finalmente el activo adquirido

CCYCN
El Codigo Civil y Comercial establece en su articulo 1669 varias opciones para celebrar los contratos de fideicomiso. Para algunos, son solo dos posibilidades que deberian firmar todas las partes al celebrar dicho contrato, el instrumento publico o el instrumento privado. Pero existiria tambien una tercera posibilidad, cuando se refiere a bienes inmuebles, la del instrumento privado que luego se transcribe en una escritura publica unicamente a requerimiento del fiduciario administrador. Esta tercera opcion, que la norma considera especificamente como “suficiente, implicaria la no exigencia legal de la escritura publica firmada por todos los contratantes y, por lo tanto, que no toda documentacion posterior en el fideicomiso debiera ser celebrada unicamente en escritura publica.

El Codigo Civil y Comercial de la Nacion (CCCN) establece en su Articulo 1669 1 varias opciones para celebrar los contratos de fideicomisos. Para algunos son solo dos posibilidades que deberian firmar todas las partes al celebrar dicho contrato, el instrumento publico o el instrumento privado. 2 Pero existiria tambien una tercera posibilidad, cuando se refiere a bienes inmuebles, la del instrumento privado que luego se transcribe en una escritura publica unicamente a requerimiento del fiduciario administrador. Esta tercera opcion, que la norma considera especificamente como “suficiente, implicaria la no exigencia legal ni de la primera opcion, la escritura publica otorgada por todos los celebrantes, ni de la segunda, la del instrumento privado que vale como promesa de otorgar la escritura publica (con su posterior cumplimiento al firmarse la escritura publica por todos los celebrantes del instrumento privado). Esto implicaria tambien que no toda documentacion posterior en el fideicomiso 3 debiera ser celebrada unicamente en escritura publica.

Articulos del Codigo Civil y Comercial a considerar

Articulo 1017
Escritura publica. Deben otorgarse por escritura publica:
a) Los contratos que tienen por objeto la adquisicion, modificacion o extincion de derechos reales sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de ejecucion judicial o administrativa.
b) Los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles.
c) Todos los actos que sean accesorios de otros contratos otorgados en escritura publica.
d) Los demas contratos que, por acuerdo de partes o disposicion de la ley, deben otorgarse en escritura publica.
De optarse por la tercera opcion ya referida, las modificaciones serian accesorias del contrato de fideicomiso, que no fue otorgado por las partes por escritura publica (sino solo transcripto en una escritura por el fiduciario), ya que esa fue justamente la “disposicion de la ley que surge del Articulo 1669 CCCN (3ª parte), que considero “suficiente dicha opcion en sustitucion de la disposicion de la segunda parte de dicho Articulo, que establecia la promesa de otorgar escritura publica. Por lo tanto, las posteriores modificaciones del contrato formalizado de esa manera no deben ser otorgadas tampoco por todos los celebrantes en escritura publica, ya que no seria obligatorio ni por acuerdo expreso de partes ni por disposicion de la ley.

Articulo 1018
Otorgamiento pendiente del instrumento. El otorgamiento pendiente de un instrumento previsto constituye una obligacion de hacer si el futuro contrato no requiere una forma bajo sancion de nulidad. Si la parte condenada a otorgarlo es remisa, el juez lo hace en su representacion, siempre que las contraprestaciones esten cumplidas, o sea asegurado su cumplimiento.
En este caso, si el contrato de fideicomiso fue celebrado por todos los celebrantes en instrumento privado y no se cumplio, como minimo, con la obligacion legal de la tercera parte del Articulo 1669, queda subsistente por lo tanto la obligacion de la segunda parte de dicho Articulo, o sea la promesa de todos los firmantes de otorgar la escritura publica. Si alguno de los firmantes lo exige, y los restantes no cumplen con dicha obligacion, el juez los condenara a otorgarlo, o lo hara el juez en definitiva, en representacion de los condenados a otorgarlo. Pero si ya se habia cumplido con la disposicion legal de la tercera parte del Articulo 1669, como es suficiente para la ley, no seria ya exigible el cumplir con la opcion de la segunda parte. Si una de las partes del contrato demanda judicialmente el cumplimiento de la referida obligacion de hacer a los restantes firmantes, que consistiria en que todos otorguen la escritura publica (conforme a la segunda opcion del art. 1669), y los demandados responden que ya se cumplio con la obligacion legal que surge de la tercera opcion de dicho Articulo y acompanan la primera copia de la escritura publica de incorporacion del inmueble en la que, a requerimiento del fiduciario administrador, se transcribio el texto del referido contrato de fideicomiso celebrado en instrumento privado, ¿no daria el juez por cumplida la obligacion legal, por acreditarse en una escritura publica que se cumplio la misma en la tercera de las opciones permitidas?

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